青岛某房地产开发有限公司不良贷款情况

一、 借款人基本情况

青岛某房地产开发有限公司为一家有限责任公司，成立于2001年4月，注册地是青岛经济技术开发区薛家岛街道办事处北庄二村，注册资本1000万元，法定代表人朱明礼，出资100万元占比10%，张学峰出资900万元占比90%，该企业实际控制人是程鲁峰，主要经营范围是房地产开发与经营。

二、贷款情况以及抵押担保情况

该公司在潍坊农信系统不良贷款5240万元，其中潍坊农商行贷款1800万元、社团贷款3440万元（潍坊农商行1866.4万元、高密农商行1573.6万元）。

该贷款采取抵押+保证的担保方式，由该公司在建工程抵押，并由实际控制人程鲁峰及其配偶李云霞提供担保。抵押物为该企业开发的“唐宁国际”项目，位于黄岛区太行山路与长江路交汇处，毗邻黄岛的行政中心和商业中心。

以上不良贷款抵押房产共计227套，面积15209平方米，评估价值10925万元，具体房产情况如下：

1、某房公司借款1800万元所抵押房产107套，面积7095.32平方米，位于楼层17-23层。

2、某公司借款3440万元所抵押房产120套，面积8113.75平方米，楼层分布于4楼、6楼、10-14楼、 18楼及23、24楼。 

三、资产特点及发展前景

该企业所开发的“唐宁国际”项目紧邻黄岛区的行政中心和商业中心，项目对面为黄岛区长途汽车站，周边各类学校、医院、商超俱全，规划中有3条地铁线自该项目经过，其中2号线将于2020年以前竣工通车。规划房产共计27层，其中1-2层为酒店，3-27层为商务公寓，每层面积1450平方米，22套，最大面积101平方米，最小面积30平方米，主力户型在50平方米左右，公摊率为40%。目前，该项目售出率约为20%，零售均价在11000-12000元/平方米，大客户协商的团购价格在每平米9500元左右，随着地铁的开通预计升值的潜力较大。

四、形成不良的贷款的原因分析

 该企业开发的“唐宁国际”项目，位于黄岛区太行山路与长江路交汇处，毗邻黄岛的行政中心和商业中心，地理位置较好。规划房产共计27层，其中1-2层为酒店，3-27层为商务公寓，每层面积1450平方米，22套，现已完工，处于消防验收阶段。原规划性质为住宅，时逢青岛实行房产限购政策，造成销售进度缓慢，后将房产性质调整为商业，但因房产建设进度缓慢及经济形势下行等多种因素，导致房产销售缓慢，无法及时回笼资金。目前，因外欠工程款及民间借贷，企业未销售的房产及在我行抵押的房产部分被查封，项目销售陷入停顿。

五、贷款现状及诉讼情况

现该企业在我行已全部起诉，并对抵押物进行查封。其中：1800万元不良贷款已经法院判决，确认我行对抵押房产具有优先受偿权，现在已经进入执行程序；3440万元不良贷款正在诉讼中。

抵押房产照片金泉源